Comunidades de casas prefabricadas para jubilados: comprar la casa, rentar el lote

Una comunidad de casas prefabricadas puede parecer la forma de bajo costo de tener una casa propia. La casa tiene un precio que puede pagar una vez, o pagar con el tiempo, y no hay terreno de patio que comprar. Lo que los anuncios ponen en letra pequeña es la división en el centro de esta vivienda: usted compra la casa y renta el lote sobre el que está. Esos son dos contratos con dos propietarios, dos conjuntos de costos y dos conjuntos de reglas. Esta guía recorre cada lado, dónde está escrito cada costo y qué leer antes de firmar cualquiera de los documentos. Nuestra sección de vida independiente tiene el directorio y las demás guías de vivienda de este conjunto.

Dos contratos, dos conjuntos de costos

En la mayoría de las compras de casas, una venta cubre la casa y el terreno. Aquí los dos están divididos. El vendedor le vende la casa: las paredes, el techo, los cuartos. La comunidad conserva el terreno. Usted paga a la comunidad cada mes por el derecho de mantener su casa en su lote, y ese pago no tiene fecha de fin. Dura mientras usted viva ahí.

Esa división cambia cómo juzga el acuerdo. Un precio bajo de la casa es solo la mitad de la suma. La otra mitad es una renta que puede subir con el tiempo, fijada por un contrato que usted no escribió, sobre un terreno que no posee. Juzgue ambas mitades juntas, durante los años que planea quedarse, antes de llamar barata o cara a la casa.

Los costos del lado de la casa

Estos costos están en los documentos de venta y de préstamo. Pida cada uno por escrito antes de firmar:

• El precio de la casa misma y lo que cubre: la casa tal como está, o la casa más escalones, faldón y conexiones.
• Costos del préstamo si pide prestado: la tasa, el plazo y las tarifas. La pregunta sobre el título a continuación decide qué tipo de préstamo puede obtener, y el tipo decide el costo.
• Costos de transporte e instalación si la casa es nueva o se está trasladando: mudanza, nivelación y amarre de la casa.
• Seguro de la casa misma y el impuesto sobre la propiedad o el cargo de registro que su estado pone a una casa titulada como propiedad personal.
• Reparaciones y mantenimiento dentro de sus propias paredes y en su propio techo. En esta vivienda, la casa es suya, así que las cuentas de reparación también son suyas.

Los costos del lado del lote

Estos costos están en el contrato del lote y en las reglas de la comunidad. Son la mitad que la mayoría de los compradores lee al final, y deberían leerse primero:

Ninguna cifra de esta lista puede adivinarse a partir del precio de la casa. Cada una la fijan el contrato y las reglas de esa comunidad en particular. Dos parques en el mismo pueblo pueden escribir contratos muy diferentes.

• Renta del lote, pagada cada mes por el terreno debajo de su casa. El contrato indica la suma, cómo y cuándo puede subir, y cuánto aviso recibe antes de una subida.
• Cargos de servicios que la comunidad cobra ella misma: agua, alcantarillado, basura y, en algunos parques, una parte de los costos compartidos. Pregunte qué cuentas vienen de la comunidad y cuáles vienen de la empresa de servicios.
• Tarifas de la comunidad nombradas en las reglas: cargos por huéspedes o autos extra, tarifas por mascotas, cargos por pago tardío y cargos por trabajo que la comunidad hace en su lote si usted lo deja descuidado.
• Costos de mudanza y venta del lado del lote: lo que debe si se va y lo que la comunidad puede cobrar o exigir cuando usted vende.

Cómo se titula la casa y por qué cambia el préstamo

Una casa prefabricada puede titularse de una de dos formas. Puede titularse como bien raíz, como una casa en su propio terreno. O puede titularse como propiedad personal, como un auto. La CFPB explica la línea de esta forma: para que una casa se titule como bien raíz, por lo general debe estar sobre una cimentación permanente en un terreno que posee el propietario. Una casa en un lote rentado en una comunidad es, en la mayoría de los casos, propiedad personal.

El título decide el préstamo. Una casa titulada como propiedad personal se financia con un préstamo chattel. Ese es un préstamo solo sobre la casa, sin terreno en el acuerdo. La investigación de la CFPB encontró que los prestatarios de préstamos chattel pagan tasas de interés más altas que los prestatarios con una hipoteca. Enfrentan tasas de rechazo más altas y tienen menos probabilidad de refinanciar. La misma investigación señala que los préstamos chattel tienen muchas menos protecciones para el consumidor que las hipotecas. Un caso que nombra la CFPB: los derechos de divulgación según la Real Estate Settlement Procedures Act cubren a los prestatarios de hipotecas, no a los prestatarios chattel.

Pregunte al vendedor una pregunta sencilla antes de hablar del precio: ¿cómo está titulada esta casa y puedo ver el título? La respuesta le dice en qué mercado de préstamos está, e importa de nuevo el día en que venda.

Revise la casa misma: la etiqueta federal

Las casas prefabricadas se construyen en una fábrica, no en el lote. La ley federal establece la norma de construcción. HUD indica que todas las casas prefabricadas residenciales deben cumplir las Federal Manufactured Home Construction and Safety Standards, y que desde el 15 de junio de 1976, los fabricantes han mostrado el cumplimiento colocando una etiqueta roja de certificación en la parte trasera de cada sección transportable de una casa.

En cualquier casa usada, camine alrededor de la parte trasera y encuentre esa etiqueta en cada sección. Una casa construida antes de esa fecha de 1976 fue construida antes de que existiera la norma federal. Una etiqueta faltante es una señal: pida al vendedor los documentos de la casa y pregunte a la agencia de vivienda prefabricada de su estado cómo puede verificarse la casa. HUD enumera la agencia de cada estado para este trabajo. Revisar la etiqueta le cuesta cinco minutos y le dice según qué está construida la casa, algo que ningún trabajo de pintura puede mostrar.

La regla 55+ aún se aplica

Muchas comunidades de casas prefabricadas para jubilados tienen restricción de edad, y el mismo marco federal se aplica aquí como en cualquier vivienda 55+. Según la Housing for Older Persons Act, una comunidad mantiene su regla de edad solo si al menos el 80% de sus casas ocupadas tiene un residente de 55 años o más, publica y sigue políticas que muestran que busca ser vivienda 55+, y verifica las edades según las reglas de HUD. Nuestra guía sobre reglas de comunidades 55+ recorre cómo esa prueba trata a un cónyuge más joven, a hijos adultos y a huéspedes.

Lea las reglas propias de edad y huéspedes de la comunidad además del marco federal. Los documentos del parque establecen límites de estancia para huéspedes, reglas para que otros adultos se muden y qué pasa con un cónyuge más joven si el cónyuge mayor muere. Esos términos están en el mismo libro de reglas que el contrato del lote, y atan desde el día en que usted se muda.

Vender después: los límites de reventa en el segundo contrato

Un día usted o su familia venderá la casa. El contrato del lote y las reglas gobiernan esa venta más que el valor de la casa. Lea estas partes antes de comprar, no cuando necesite vender:

La ley estatal agrega una capa sobre el contrato. Los estados escriben sus propias reglas para contratos de lotes en comunidades de casas prefabricadas, que cubren temas como el aviso de subida de renta, los términos del contrato y qué debe pasar si una comunidad cierra o se vende. Las reglas difieren según el estado, así que revise las suyas. Su agencia estatal de vivienda prefabricada es la oficina que puede dirigirlo a las reglas estatales que se aplican.

• Aprobación del comprador: muchas comunidades examinan al siguiente comprador, y la venta no puede cerrarse hasta que la comunidad lo apruebe. Un comprador no aprobado significa que no hay venta.
• Dónde puede venderse la casa: algunos contratos permiten que la casa se quede en el lote para el siguiente comprador. Otros pueden forzar una venta fuera del lote, y una casa que debe mudarse vale mucho menos, ya que mudar una casa es costoso y una casa mayor puede no sobrevivir el viaje.
• Reglas de edad y condición: algunas comunidades establecen términos sobre la edad o el estado de las casas que pueden quedarse, lo cual puede limitar lo que un comprador pagará por una casa mayor.
• Derecho de preferencia y tarifas: algunos contratos dan a la comunidad la primera oportunidad de comprar la casa, o cobran una tarifa de transferencia en la venta. Ambos términos reducen lo que usted se lleva.

Quién paga qué

• Usted paga la casa: su precio o préstamo, su seguro, su impuesto o cargo de registro y sus reparaciones. La casa es su propiedad y su costo.
• Usted paga a la comunidad por el lote: renta mensual del lote, más los cargos de servicios y tarifas que nombran el contrato y las reglas. Estos son costos de renta, y duran mientras la casa esté en el lote.
• La comunidad paga su propio terreno, caminos y espacios compartidos, con las rentas que cobra. Lo que mantiene, y con qué nivel, está indicado en el contrato y las reglas.
• Medicare Original paga la atención de salud cubierta. No paga renta, renta de lote ni costos de compra de casa en ningún entorno.
• Medicaid no paga renta de lote ni compra una casa en una comunidad de casas prefabricadas. Para las personas que califican, puede ayudar con servicios de cuidado según las reglas estatales. La vivienda misma sigue siendo un costo privado.
• El papel de HUD aquí es la norma de construcción y el marco de la regla de edad, no ayuda con la renta: las normas federales gobiernan cómo fue construida la casa, y el marco de personas mayores gobierna la regla 55+.

Situación de ejemplo

Walter tiene 71 años y encuentra una casa prefabricada usada en una comunidad 55+ cerca de su hermana. El precio parece bajo junto a las casas construidas en el sitio en el pueblo, y está listo para pagar en efectivo. Su hermana lo frena y pide ver primero el contrato del lote. El contrato muestra una renta mensual del lote que puede subir una vez al año con aviso por escrito, un cargo de agua y basura cobrado por la comunidad y una regla de que el siguiente comprador debe ser aprobado por la comunidad y cumplir la regla de edad. La casa puede quedarse en el lote cuando se venda, lo cual ayuda a su valor. Walter revisa la parte trasera de la casa y encuentra la etiqueta federal roja en su única sección. Pregunta cómo está titulada la casa y se entera de que es propiedad personal, así que un préstamo habría sido un préstamo chattel; al pagar en efectivo, aún anota el título, ya que dará forma al préstamo del siguiente comprador y a su precio de venta. Agrega la renta del lote y los cargos a su presupuesto mensual junto al seguro y el mantenimiento de la casa, y la suma completa aún encaja en su cheque. Compra, con ambos contratos leídos y sin ningún costo dejado como sorpresa.

Preguntas para obtener respuestas por escrito antes de comprar

Obtenga las respuestas del contrato, las reglas y el título, por escrito. Una promesa verbal de una oficina de ventas no es un término de ninguno de los contratos.

• ¿Cuál es la renta del lote ahora, cuándo subió por última vez y cuánto aviso promete el contrato antes de la siguiente subida?
• ¿Qué servicios y tarifas cobra la comunidad, y cuáles pago yo a la empresa de servicios?
• ¿Cómo está titulada la casa, y puedo ver el título y los números de la etiqueta federal de la casa?
• Cuando venda, ¿debe la comunidad aprobar a mi comprador? ¿Puede la casa quedarse en el lote? ¿Hay una tarifa de transferencia o un derecho de preferencia?
• ¿Qué dicen las reglas sobre huéspedes, otros adultos que se muden y un cónyuge más joven que se quede?
• ¿Se ha vendido la comunidad, o se planea una venta o un cierre? ¿Qué dice la ley estatal que debe pasar con los residentes si cierra?

Sources

• http://www.hud.gov/hud-partners/state-administrative-agencies
• https://www.consumerfinance.gov/data-research/research-reports/manufactured-housing-finance-new-insights-hmda/
• https://www.consumerfinance.gov/archive/newsroom/cfpb-finds-majority-of-manufactured-housing-borrowers-have-expensive-loans/
• https://www.medicare.gov/coverage/long-term-care